Bancos estão mais flexíveis quanto a dívidas de financiamento imobiliário
Falta de negociação oferece riscos como perda do imóvel
As dificuldades financeiras e o desemprego que assolam o país têm obrigado muitos consumidores a correr até bancos e incorporadoras para renegociar seus financiamentos imobiliários. É que o não pagamento de uma dívida dessa natureza pode ter consequências drásticas, como a perda do imóvel. Para quem está nesta situação, a boa notícia é que o aumento da inadimplência deixou as empresas mais receptivas a quem busca uma renegociação. O segredo é não perder tempo.
A crise afeta a todos, inclusive bancos e construtoras. Por isso, estes dois segmentos apresentam mais flexibilidade para renegociar prestações em atraso, para que o consumidor consiga realizar o pagamento — avalia Bernardo Queiroz, diretor da MR Consultoria, empresa especializada em regularização de imóveis.
Ele lembra que, segundo relatório divulgado pelo Banco Central, a taxa de inadimplência da carteira de crédito do sistema financeiro, referente a atrasos superiores a 90 dias, alcançou 3,9% (+0,2 p.p. no mês e +0,7 p.p. em doze meses) em outubro.
O advogado Luis Guilherme Russo, diretor-presidente da empresa especializada em administração de condomínios e locações de imóveis Irigon, afirma que, a partir do terceiro mês de atraso, o comprador deve ficar em alerta, já que o imóvel pode ser levado a leilão pela instituição financeira. Neste caso, ele afirma que algumas medidas podem evitar o pior:
— Primeiro, o cliente deve procurar o banco ou a construtora onde financiou o imóvel para negociar a forma de pagamento das parcelas em atraso. Outro caminho é acordar com essas instituições a redução da parcela mensal e o aumento do prazo para quitação. Incorporar os meses sem pagamento no saldo devedor também pode ser uma saída — sugere ele.
Russo recomenda também alguns cuidados que podem deixar esse diálogo mais fácil, além de aliviar a situação do devedor. Quando for renegociar o financiamento, é importante que o cliente tenha em mãos documentos referentes à negociação, como contrato, e os que comprovem a dificuldade momentânea em quitar as parcelas no valor atual, além de RG e CPF.
— Durante a conversa, peça uma redução de juros. Os bancos podem baixar as taxas do crédito de maneira mais expressiva. Muitas empresas realizam mutirões para negociar as dívidas. Nestas ocasiões, é possível fazer melhores acordos, com oportunidade de descontos ainda maiores. Também procure saber se o banco ou a construtora fazem essas campanhas. Se for quitar a dívida à vista, peça descontos. Com o dinheiro em mãos, esta é a oportunidade ideal para conseguir pagar menos.
Quanto antes as providências forem tomadas, melhor. Isso pode evitar que a situação chegue até o ponto vivenciado por um contador de 43 anos, que prefere não ser identificado. Ele tenta solucionar na Justiça um imbróglio causado pela falta de pagamentos do financiamento de um imóvel comprado em Jacarepaguá, por meio de um banco. Após 37 parcelas pagas, ele deixou de quitar outras 17, quando ficou desempregado. Certo dia, um oficial de Justiça bateu à porta do contador para informar que o imóvel iria a leilão. Em função da arbitrariedade da decisão, ele buscou apoio na Associação de Mutuários do Rio e levou o caso à Justiça.
— Depois de um tempo, minha situação financeira melhorou. Propus quitar o que devia e continuar pagando as parcelas restantes. O banco não aceitou. A princípio, o imóvel só volta para as minhas mãos se eu pagar a totalidade da dívida. O juiz me deu, por ora, a posse do imóvel, mas não a propriedade, que é do banco. Enquanto isso, tentamos chegar a um acordo final — conta ele, lamentado a rigidez dos processos numa situação dessas.
ESFORÇO PARA EVITAR O DISTRATO
De acordo com levantamento feito pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), as 34 companhias nacionais que a compõem venderam 103.200 unidades em setembro, uma queda de 12,7% frente aos 12 meses anteriores, enquanto as entregas somaram 133.200 unidades (queda de 9,1%).
Neste cenário adverso, as empresas estão abertas para conversar sobre as dívidas e renegociá-las, diz Luiz Fernando Moura, diretor da Abrainc. Um acordo amigável é sempre melhor do que levar o caso para os tribunais.
— O processo de negociação no mercado imobiliário sempre existiu, e, como reflexo da economia, é natural que tenha um aumento da procura. A interrupção do fluxo de forma definitiva é custosa para o cliente, para a incorporadora e para o País, já que a Justiça está abarrotada de processos — defende ele.
Em geral, as empresas chamam para conversar após um atraso de 60 dias na parcela e buscam a solução mais vantajosa para ambos, diz Moura.
— Pode-se substituir a unidade. Muitas vezes, o comprador não consegue efetuar o pagamento de uma parcela de um apartamento em Ipanema, então é oferecida a troca por outro mais em conta em Botafogo, por exemplo. Tudo para evitar o distrato, que é o pior dos caminhos para os dois lados — afirma.
No caso de financiamentos bancários, o alto índice de inadimplência resulta em uma maior flexibilização do credor, diz Edson Pires, diretor geral da Sawala Imobiliária.
— É necessário que o cliente busque sempre insistir na negociação amigável, indo ao responsável pela agência caso não esteja sendo recepcionado de maneira adequada pelo primeiro atendimento — aconselha.
TROCA DE DÍVIDA
Bernardo Queiroz, da MR Consultoria, lembra que uma possibilidade do financiamento feito por meio bancário é tentar a portabilidade.
— O mutuário pode tentar trocar sua dívida para um outro banco, que, certamente, cobrará juros e condições competitivas — explica.
Se o consumidor estiver desempregado e não puder pagar nenhum valor, o conselho é que busque o credor e tente encaminhar uma proposta razoável, buscando demonstrar a sua falta de capacidade financeira momentânea e encaminhar algum tipo de proposta real.
— Estando desempregado não será fácil ter uma saída muito razoável, a não ser tentar passar o imóvel, transferindo o financiamento e recebendo algum numerário. Dependendo da dívida, do contrato firmado e da garantia dada, o credor (banco ou construtora) poderá fazer valer o seu direito e buscar o distrato e a reintegração de posse — afirma o advogado especialista em direito imobiliário Sergio Sender.
De acordo com o estudo da Abrainc, foram distratadas 3.819 unidades até setembro, o que representa uma queda de 8,1% em relação ao mesmo mês. No acumulado de 2016 (até setembro), o total de distratos foi de 34.140 unidades, patamar 4,4% inferior ao observado até setembro de 2015. Nos últimos 12 meses, foram distratadas 46.033 unidades, queda de 0,9%.
Para reduzir estes números, o Ministério da Justiça, a Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor e os tribunais de Justiça assinaram em abril, junto à Abrainc, um pacto com compromissos para o aperfeiçoamento das relações de negócios entre incorporadoras de imóveis, loteadores e consumidores.
Os contratos celebrados a partir de 1º de janeiro de 2017 deveriam estar totalmente em acordo com os termos deste movimento, que prevê duas sugestões para a restituição dos valores pagos pelo comprador: deduzida de multa de 10% sobre o valor do contrato, limitado a 90% do valor já pago pelo adquirente; ou deduzida do sinal e de até 20% dos demais valores já pagos pelo comprador. No entanto, esta prática anda em passos lentos.
— Os termos do distrato continuam na mesma linha. É muito difícil quando um acordo envolve o Ministério Público. Cada procurador de cada região tem suas questões e costurar tudo é complicado — afirma Moura, da Abrainc.
FONTE O GLOBO
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