Você sabe como Investir? – Imóvel

Conheça Duas Estratégias de Investimento (e mais 8 dicas espertas)

Nick Rodrigues – Corretor Imobiliário

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Imóvel é e sempre será uma moeda forte.

Se você perguntar a alguém qual é o melhor investimento, muito provavelmente ele responderá que uma das melhores formas de multiplicar seu capital é investir em imóveis.

É verdade que o investimento em imóveis é visto como um porto seguro, com receita previsível por um longo prazo e com relativa facilidade de liquidez.

Talvez a geração mais nova não saiba, mas a Economia brasileira viveu muitas décadas sob forte inflação, chegou a bater os 80% em um único mês, em março de 1990.

Nessa época, o único ativo que guardaria algum valor depois de um tempo seriam os imóveis, considerando o poder corrosivo da hiperinflação.

Talvez por isso, é uma preferência nacional em termos de investimento de valor.

 Motivos para investir em imóveis

Sabemos que bons motivos não faltam para esse investimento tão “sólido” no decorrer do tempo.

Relacioneis apenas alguns na lista abaixo:

  • é uma forma segura de preservar o patrimônio (é um patrimônio físico, de tijolo);
  • um bom imóvel consegue manter o valor de mercado;
  • um imóvel não pode ser congelado (como já aconteceu com a poupança);
  • em tese, é um investimento de baixo risco (mas há controvérsias);
  • é um investimento que reflete a pujança do país (quanto mais um país cresce, mais valorizados ficam os seus imóveis).

Pode se tornar uma fonte de renda vitalícia por muitas gerações.

Diferente de outros ativos, é um tipo de investimento que carrega uma forte dose emocional devido à sua finalidade básica (proporcionar um abrigo seguro).

Apesar de muitas pessoas se esquecerem, a compra da casa própria para moradia representa sim um investimento, ficando à sua escolha destinar o seu imóvel conforme as suas necessidades e momentos da vida.

Por isso, uma das maiores decisões de um casal consiste em responder esta pergunta: “Comprar um imóvel ou alugar?”.

Aliás, essa única decisão, se não for bem tomada, pode retardar muito o processo de independência financeira da família.

Como consultor financeiro sou acostumado a ouvir o famoso bordão “quem casa, quer casa”, porém, já vi muitos casais passarem longos tormentos financeiros apenas por que decidiram “financiar” o seu sonho por duas ou três décadas.

 Estratégias para investir em imóveis

Ao encarar o mercado imobiliário como um investimento, você pode escolher entre duas estratégias básicas para investir em imóveis. Confira abaixo:

1. Comprar cotas de um fundo de investimento imobiliário

No Brasil, o investimento em fundos de investimento imobiliário (FII) é relativamente novo – foram criados em 1993 pela Lei n. 8.668/93 – evoluindo de apenas 4 em 2010 para os atuais mais de 100 FIIs disponíveis para compra e venda na Bovespa.

Já nos Estados Unidos (a meca dos investidores) essa alternativa já está disponível aos investidores desde a década de 70, por meio dos REIT’s (Real Estate Investment Trust).

Basicamente, ao comprar um FII, você compra de cota de uma carteira de ativos que não necessariamente investem em imóveis de tijolo.

É bem parecido com o investimento em fundos de investimentos, que funcionam como condomínios.

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), segundo o site da BMF&Bovespa:

São constituídos como “condomínios fechados”. São divididos em cotas que, uma vez adquiridas, não podem ser resgatadas. O patrimônio de um fundo imobiliário pode ser composto de imóveis comerciais, residenciais, rurais ou urbanos, construídos ou em construção, para posterior alienação, locação ou arrendamento (fundos listados).
Obs.: Ao clicar no link acima você tem acesso a uma lista com todos os FIIs com cotas negociadas na BM&FBOVESPA

Podemos dizer que, na prática, existem 6 tipos de FII:

Fundos de Desenvolvimento Imobiliário: investem na construção de imóveis;

Fundos de Renda (Lajes Corporativas e Galpões Industriais): investem em um ou mais imóveis prontos, que são alugados em troca da renda;

Fundos de Renda (Shoppings): o fundo é dono de um ou mais imóveis que são alugados para lojistas para obtenção de renda. Nesse caso, a rotatividade dos inquilinos é baixa;

Fundos de Compra e Venda de Imóveis: buscam obter ganho de capital com a compra e venda de imóveis.

Fundos de Fundos: seguem a mesma mecânica dos Fundos de Ações, mas investem em cotas de outros Fundos Imobiliários que tenham potencial de valorização.

Fundos de Recebíveis Imobiliários: Os investimentos são feitos na compra de direitos de receber créditos gerados pelas instituições financeiras por meio de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) para a aquisição ou construção de imóveis. Parte do patrimônio costuma ser investido em LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) ou em cotas de outros Fundos.

Uma outra forma mais básica de enxergar as modalidades de FII, conforme seus objetivos e características, é separá-los em 3 tipos de FII: “Os fundos de renda de aluguel (baseados em imóveis já construídos e locados); os fundos de investimentos em títulos imobiliários (LCIs, CRIs etc) e os fundos de desenvolvimento imobiliário (imóveis em construção)” (fonte).

Esse tipo de investimento tem características bem diferentes de quem decide ser proprietário direto de bens imóveis, considerando que nem sempre “querer” investir em imóveis de 150, 200 ou 300 mil reais é “poder” investir.

Por esses motivos, investir num bom FII pode ser uma boa alternativa para quem busca o famoso “pinga-pinga” na conta corrente por meio das distribuições mensais (os alugueis).

Se você escolher encarar o mundo dos FII’s, analise pelo menos 3 fatores:

Os ativos do fundo (imóveis de tijolo, títulos etc).

O fluxo de caixa e o ganho de capital (deve-se buscar um equilíbrio nessa balança).

O nível de habilidade e confiança do gestor/administrador.

Outro fator adicional é que, ao acrescentar de um FII ao seu portfólio de investimentos, além das tradicionais aplicações em títulos de renda fixa e ações ou fundo de ações, você está otimizando a relação risco/retorno da sua Alocação de ativos.

Na verdade, investir em FII representa uma abordagem diferente do investimento direto em ações, apesar das semelhanças entre o ideal de comprar na baixa e vender na baixa e os ganhos adicionais com dividendos.

 “Como posso investir em Fundos Imobiliários?”

O primeiro passo é defina um objetivo a fim de ajustá-lo aos vários tipos de fundos disponíveis, pois você descobrirá que uns investem em administração de hospitais enquanto outros são puramente comerciais, e ainda existem aqueles que adquirem cotas de outros FII’s, a exemplo do BCFF11B.

O valor mínimo para investir é o equivalente a uma cota, sendo que muitos FIIs podem ser comprados com bem menos de R$1 mil.

Antes de escolher o seu fundo, saiba onde ele investe.

Isso pode ser feito ao acessar o regulamento do fundo e os últimos relatórios mensais, geralmente, acessíveis no site da administradora/gestora.

Quanto à tributação – Em relação ao ganho de capital (lucro ao vender das cotas), a alíquota de imposto de renda é de 20% para qualquer cotista (pessoa física ou jurídica), e deverá ser pago através de DARF até o último dia do mês subsequente à venda.

Outro detalhe: para as vendas de ações até R$20 mil/mês há isenção de IR. Isso não ocorre nas vendas de cotas de FII, logo, qualquer que seja o valor das vendas o imposto de renda deve ser apurado sempre para fins de recolhimento.

Referência: site da Receita Federal.

2. Investimento direto em imóveis

Apesar de ser o mais tradicional e representar o maior perfil de ganhos (pois aqui você é o gestor da sua propriedade), não deve ser esquecido que o dinheiro não virá fácil.

Aliás, o investimento direto exige um grau de atenção, conhecimento e trabalho maior talvez do que a compra de ações.

Em minhas leituras e pesquisas sobre o investimento em imóveis, observei que os grandes investidores preferem o lucro passivo dos alugueis do que as grandes tacadas com a venda dos imóveis após uma valorização expressiva.

Porém, você deve estar se perguntando: “O que preciso saber para me dar bem nesse negócio?”.

Responderei no próximo tópico, trazendo todos os detalhes que você não pode deixar de prestar atenção. Vamos lá?

 Casa a venda! Recomendações gerais para investir em imóveis

Antes de qualquer coisa, um fator básico no investimento em imóveis é que trata-se de um mercado cíclico.

Se existe um lema que você carregará é que o mercado imobiliário é como uma maré com muitos bons momentos, porém com outros tantos maus momentos.

Relacionarei abaixo alguma das melhores dicas/fatores que você deve observar, de maneira geral, para compreender o investimento em imóveis como um negócio:

 Dica #1: Antes de pensar no retorno, compreenda os riscos inerentes do investimento em imóveis.

Imagine comprar sua casa quando os preços estiverem altos e precisar vender quando os preços estiverem baixos, você perderá dinheiro. Outros exemplos de risco:

– Baixa liquidez (demora para achar um comprador para o seu imóvel) ou risco de vacância; acidentes naturais acontecem; desvalorização do imóvel etc.

 Dica #2: Quer planejar a compra do seu imóvel? Planeje com muito detalhe a sua situação financeira

A menos que decida investir por meio de um FII, a compra de um imóvel envolve custos consideráveis. Identifique seus números e resiste à tentação de ir além do que seu orçamento permite.

 Dica #3: Cuidados ao comprar imóveis já locados

Ao comprar um imóvel que já possui uma carteira de inquilinos com contratos de locação em andamento, deve-se buscar um bom acordo sobre o prédio ou vila de apartamentos quanto às despesas e encargos.

Ou seja: descubra se estará comprando um fluxo de caixa positivo e se o imóvel não possui defeitos ocultos que exigirão reparos caros.

 Dica #4: O retorno será proporcional ao quanto você trabalhou e investiu antes de comprar o imóvel

Quando digo trabalho, leia-se: tempo para fazer extensas pesquisas, para visitar in loco as propriedades, percorrer a vizinhança, sondar corretores e demais parceiros.

Às vezes, para se chegar no melhor negócio é preciso alguns investimentos extras, mas o importante é que, ao final, ainda que tenha que terceirizar a gestão dos aluguéis ou pagar consultas técnicas, você seja capaz de obter lucros.

 Dica #5: Uma pesquisa bem feita representa metade do sucesso, pois, nesse ramo, o maior perigo são os custos (ou defeitos) ocultos

Portanto, informação de qualidade é a chave de um bom negócio, tanto antes da compra como na hora de bater o martelo.

Esse ponto deve ser frisado, pois talvez em nenhum outro investimento incidam tantas regras que devem ser cumpridas para você, de fato, estar legalmente protegido.

É como já dizia alguém do ramo: “Por ser um ativo físico, as pessoas pensam que não é complicado, e subestimam a quantidade de questões que surgem”.

 Dica #6: Considere a possibilidade de construir o seu imóvel para aluguel, em vez de comprar pronto

O segredo aqui é programar muito bem a sua obra antes dela sair do papel, fazendo um check list de tudo o que não pode ser esquecido em cada etapa da construção.

Eu não sou engenheiro, mas Engenheiro Civil Antônio Eulálio Pedrosa (do Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Rio de Janeiro – Crea-RJ) diz o seguinte:

Ao adquirir um terreno e construir a moradia, em vez de comprar uma pronta, o proprietário economiza até 50%.
Na mesma reportagem ele comenta algo que achei sensacional: um leigo gasta material demais. Isso apenas confirma aquela história de seu amigo que resolveu construir uma edícula que custou o preço da casa inteira.

Entretanto, sopesando os prós e os contras, o desconto que você adquire ao construir planejadamente a sua casa tem que ser analisado do “custo” de procurar mão de obra qualificada.

Mesmo assim, deve-se acompanhar todo o processo para garantir a correta execução do projeto (esse é um detalhe que não vale a pena economizar).

Dica #7: Localização é (quase) tudo

Se existe algo um item que você deve se especializar (mas não ignorando os demais fatores) é saber como mensurar o real valor de um imóvel bem localizado.

Imagine, por exemplo, alguém que decidiu construir uma casa de luxo em um bairro popular. Com certeza, na hora de vender esse casarão, o proprietário perdará um valor substancial.

Enfim, estas perguntas poderão facilitar o seu trabalho:

  • Qual o potencial de valorização da região?
  • Qual o perfil da infraestrutura presente e futura do bairro e do entorno?
  • Que tipo de benefícios um inquilino teria ao escolher o seu imóvel (padarias,
  • lavanderias, paradas de ônibus, metrô etc)?
  • Existe algum projeto de revitalização em andamento?
  • O perfil da região é de crescimento ou declínio?
  • E a segurança do bairro? Como andam os índices de criminalidade (pergunte aos vizinhos)?

Conclusão

Você percebeu que investir em imóveis dá um bom trabalho.

Todavia, isso não deve desestimulá-lo a dar um passo adiante e começar a se tornar um expert no assunto, pois os melhores investimentos são feitos por quem está a frente do mercado e, nesse ramo, você deve estar adiantado em pelo menos a 5 anos.

Lembre-se do fator cíclico do mercado imobiliário antes de decidir o melhor momento de sair às compras.

Responda esta pergunta:

Atualmente, você acredita que estamos vivendo um período de alta ou de baixa no mercado imobiliário?


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