Comprar Imóvel – Perguntas e Respostas

Comprar imóvel é coisa séria, mas de fácil entendimento

A decisão de comprar um imóvel é muito importante.

Por este motivo, apresentamos algumas perguntas frequentes feitas por nossos clientes durante as negociações e assinatura de contrato.

Nosso objetivo é esclarecer as dúvidas para que você faça a compra mais segura e consistente possível.

Entendemos que somente assim você poderá se sentir totalmente realizado e satisfeito. Para maiores informações e esclarecimentos entre em contato com nossos consultores.

Imóvel, Contratos e Taxas

  1. O que é Incorporação Imobiliária?

É a atividade exercida, por uma pessoa física ou jurídica, com o intuito de vender e entregar unidades autônomas (seja em um só edifício ou em vários). É necessário que a incorporadora possua registro no Ofício de Registro de Imóveis competente. Só com o registro o processo de vendas se torna legal e permite que as unidades sejam comercializadas quando ainda se encontram na planta.

  1. O que é importante verificar ao comprar um imóvel na planta?

Busque construtoras e incorporadoras com tradição no mercado, que podem oferecer o imóvel que você precisa, dentro das condições de pagamento que se adéquam ao seu orçamento. Visite outros imóveis construídos pela mesma empresa, analise a qualidade do material usado e se o prazo de entrega do imóvel foi cumprido. Confirme se o projeto do empreendimento está aprovado e o se seu Memorial de Incorporação está registrado.

  1. O que é o Memorial de Incorporação?

É um contrato licitado que descreve detalhadamente o imóvel, ou seja, as áreas privativas e comuns, regras de utilização, características do empreendimento e do projeto, informações e documentação da incorporadora e as demais exigências legais, detalhadas no Artigo 32 da Lei 4.591/64. O memorial deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.

  1. É possível revender um imóvel comprado na planta antes de sua entrega?

Sim. A revenda é feita por meio da cessão de direitos. Como o primeiro comprador só receberá a escritura após a averbação da construção e abertura da matrícula do imóvel (documento no qual consta descrição, características, metragem, histórico de compra e venda, e outras informações do imóvel), ele ainda não pode ser considerado o seu legítimo proprietário. Por isso, somente poderá transmitir os seus direitos de recebimento mediante apresentação da promessa de compra e venda do imóvel. Quando essa revenda ocorre antes do pagamento integral do valor do imóvel, a incorporadora deve comparecer na ocasião da transferência para anuência e aprovação do novo comprador.

  1. O que é contrato de compra e venda de um imóvel?

É o compromisso firmado através de um contrato particular ou público pelo qual uma pessoa se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após receber o preço ajustado e observadas as condições acordadas. Dessa forma, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.

  1. Qual a diferença entre o contrato de compra e venda e a escritura definitiva?

Através do contrato de compra e venda, uma das partes se compromete a vender determinado imóvel à outra por um preço e condições acordadas. Esse contrato pode ser efetivado por instrumento particular ou por escritura (instrumento público) que é lavrada pelo Cartório de Notas. Pela escritura definitiva de compra e venda, uma pessoa transmite definitivamente um bem imóvel a outra. Essa escritura só é lavrada após a conclusão do empreendimento, ou seja, após a averbação de sua construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis, desde que a unidade esteja quitada, ou que o comprador tenha conseguido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor.

  1. O que é o Habite-se?

O Habite-se é o registro de conclusão da obra expedido pela prefeitura municipal, declarando a conformidade da edificação com os projetos aprovados e autorizando a incorporadora a entregar as unidades autônomas aos compradores.

  1. Quem responde pela entrega do imóvel: a incorporadora ou a construtora?

A responsabilidade de entrega do imóvel é da incorporadora, mesmo que uma construtora seja contratada para a realização das obras.

  1. O que é corretagem imobiliária?

É o valor pago ao corretor de imóveis como comissão pelo serviço de intermediação entre a imobiliária e o comprador do imóvel. Ela deve ser paga somente após a concretização da compra do imóvel, ou seja, depois de

  1. É possível comprar um imóvel utilizando o FGTS?

Sim. O FGTS pode ser usado para compra à vista e para pagamento parcial ou integral de imóveis prontos. O uso do FTGS para esse fim é regulamentado e existem algumas condições para a realização da compra:

  • Não possuir outro imóvel, quitado ou financiado;
  • Morar ou trabalhar na localidade do imóvel;
  • Comprovar tempo de trabalho mínimo de 3 (três) anos sob regime do FGTS;
  • Avaliação do imóvel não superior a R$ 750.000,00.

Para obter mais informações, acesse o site da Caixa Econômica Federal.

  1. O que é IPTU?

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um imposto municipal cobrado sobre terrenos e edificações localizados na zona urbana. A base de cálculo desse tributo é o valor referente à venda do imóvel, atribuído pela prefeitura do município analisando dimensão, localização e padrão construtivo.

  1. O que é Alienação Fiduciária?

É a transferência da propriedade de um imóvel do devedor ao credor para garantir o pagamento de uma dívida. Durante o tempo de quitação da dívida, o devedor permanece com a posse para uso próprio do bem e, uma vez totalizado o pagamento da dívida, o imóvel é passado para o nome do antigo devedor.

  1. O que é Tabela Price?

A Tabela Price ou Sistema Francês de Amortização é um método de financiamento que tem como principais características o pagamento de parcelas de valor igual, amortização crescente e valor dos juros decrescente.

  1. O que é Sistema SAC?

É um método de financiamento que tem como características o valor decrescente das prestações, amortização constante e juros decrescentes.

  1. O que é INCC?

O Índice Nacional de Custo da Construção foi criado pela Fundação Getúlio Vargas e permite avaliar a evolução dos custos de construções habitacionais. Normalmente, esse índice é utilizado durante o período de construção para corrigir contratos de compra de imóveis.

  1. O que é IGP-M?

O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é calculado pela Fundação Getúlio Vargas e divulgado no final de cada mês. Na área de imóveis, o índice é utilizado para correção dos contratos, aplicado sobre as parcelas com vencimento posterior ao período de obras do empreendimento e que precisem ser pagas diretamente à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de compra e venda.

  1. O que é TR?

A Taxa Referencial de Juros é utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. Tratando-se de compra e venda de imóveis, essa taxa é usada na correção das prestações de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pagas após a entrega do imóvel.

  1. Como é o procedimento para o recebimento de um imóvel?

Concluída a obra e após a liberação do Habite-se, a incorporadora responsável pela venda deve contatar o cliente para que o imóvel seja vistoriado. Realizada a vistoria, caso esteja tudo em conformidade e o imóvel quitado, o cliente poderá tomar posse. No caso de imóveis não quitados, o cliente deverá dar uma garantia de pagamento do saldo devedor e, após isso, poderá ter a posse do imóvel.

Financiamento de um imóvel

  1. O que é o saldo devedor?

O saldo devedor de um financiamento é a diferença entre o valor financiado e o valor total que já foi pago até o momento. Esse valor é reajustado mensalmente segundo índices e juros definidos em contrato.

  1. O que é Carta de Crédito?

É um documento concedido por uma administradora financeira ao comprador de um imóvel, autorizando-o a dispor de uma determinada quantia em dinheiro já aprovada. O uso desse documento é permitido na compra de qualquer imóvel que esteja pronto e com a construção averbada. As cartas de crédito têm, em média, validade entre 90 e 180 dias. Por essa razão, o início do processo de repasse bancário deve ocorrer de 30 a 60 dias antes da conclusão da construção.

  1. O que é repasse bancário e quando ocorre sua liberação?

O repasse bancário é a obtenção de recursos junto a uma administradora financeira para que o débito com a construtora possa ser quitado. Para liberação do crédito, as administradoras financeiras exigem a legalização do imóvel, que começa a partir da conclusão da construção e pode durar em média 90 dias. Com isso, elas têm a garantia do pagamento da dívida pela hipoteca ou pela alienação fiduciária do imóvel.

 

  1. Quais documentos são necessário para aprovação do crédito?

– Identidade ou CNH e CPF; – Certidão Nascimento ou Casamento; – Pacto antenupcial, se houver; – Comprovante de rendimento; – Declaração IR ou Isenção; – Extrato FGTS (se for usar FGTS); – Carteira de trabalho (se for usar FGTS); – Formulários específicos de acordo com cada Banco (retirados com nossa equipe de financiamento).

 

  1. Qual é á porcentagem máxima que posso comprometer minha renda?

Até 30% da renda, observada a capacidade de pagamento do solicitante.

  1. Posso usar FGTS em imóveis avaliados acima de R$ 750.000,00?

O FGTS poderá ser usado apenas em imóveis avaliados até R$ 750.000,00, que se enquadram dentro do Sistema Financeiro de Habitação.

  1. Posso utilizar o FGTS na compra de imóvel tendo restrição no nome?
    O FGTS é um direito do cidadão e poderá ser usado mesmo tendo restrições, desde que não tenha nenhum valor a ser financiado.

 

  1. Qual é a renda mínima que tenho que ter para financiar um imóvel?

O parâmetro de avaliação aproximado é para cada R$ 100.000,00 financiado necessita de uma renda bruta de R$ 4.000,00.

 

  1. Em qual prazo meu financiamento é finalizado?

O prazo é muito variável, aproximadamente de 30 a 45 dias.

 

  1. Quais são as despesas que pagarei no processo todo?

As despesas variam de acordo com o Banco selecionado, além de ITBI que é 2% sobre o valor de compra e venda ou avaliação do GDF, escritura, registro da escritura e certidão de ônus pós-registro.

 

Aluguel de um imóvel

 

  1. Quais as opções de fiança que existem na Sonia Imóveis para locação de imóveis e quais os documentos necessários?

Opção 1- Fiadores (02 fiadores + 01 locatário) LOCATÁRIO com renda de 3x o valor do aluguel. FIADOR 01 com imóvel quitado e escriturado e comprovando de 3x o valor do aluguel. FIADOR 02 com renda comprovada de 3x o valor do aluguel. Documentos: RG, CPF, COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA, COMPROVANTE DE RENDA (3x o valor do aluguel), ESCRITURA DO IMÓVEL DO FIADOR QUE POSSUIR IMÓVEL, DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA, SE NÃO FOR FUNCIONÁRIO PÚBLICO TEM QUE TER CÓPIA DA CARTEIRA DE TRABALHO. (OBS. Todos os documentos com cópia autenticada em cartório)

Opção 2- Seguro fiança (Dispensa fiadores) 3x o valor do aluguel pago á vista, substitui os dois fiadores (OBS. Não há devolução do valor e deve ser renovado anualmente) Documentos autenticados: RG, CPF, COMPROVANTE DE RENDA E RESIDÊNCIA, DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA, SE NÃO FOR FUNCIONÁRIO PÚBLICO TEM QUE TER CÓPIA DA CARTEIRA DE TRABALHO. (OBS. Todos os documentos com cópia autenticada em cartório)

Opção 3- Título de capitalização (Dispensa fiadores) 7x o valor do aluguel pago á vista, período de 01 ano, podendo ser renovável (OBS. O dinheiro é devolvido 100% no final do contrato) Documentos autenticados: RG, CPF, COMPROVANTE DE RENDA E RESIDÊNCIA, DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA SE NÃO FOR FUNCIONÁRIO PÚBLICO TEM QUE TER CÓPIA DA CARTEIRA DE TRABALHO. (OBS. Todos os documentos com cópia autenticada em cartório)

Uso do FGTS

COMO EU POSSO USAR O MEU FUNDO DE GARATIA POR TEMPO DE SERVIÇO (FGTS) PARA COMPRAR A MINHA CASA PRÓPRIA?

Com a possibilidade de uso do fundo de garantia do tempo de serviço (FGTS) na hora de comprar um imóvel, seja com pagamento à vista, através de financiamento ou de consórcio, fica mais fácil sonhar com a casa própria. Mas esse assunto não é tão simples na cabeça do comprador. Muitos têm dúvidas sobre o limite máximo do valor de imóvel ou sobre a possibilidade de uso do fundo na compra de um segundo apartamento.

O FGTS pode ser usado para a compra financiada de um imóvel no valor de até R$ 750 mil reais.

O fundo pode abater até 80% do valor da prestação por um período máximo de 12 meses.

Caso a pessoa queira usar o fundo garantidor novamente, deverá aguardar um prazo de três anos.

Não deve ter nenhum imóvel em seu nome – explica o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), João Teodoro da Silva.

1- O FGTS PODE SER USADO MENSALMENTE PARA PAGAMENTO DA PRESTAÇÃO DO SFH?

Ele pode abater até 80% do valor da prestação por um período máximo de 12 meses.

2- O FGTS pode ser usado para dar entrada na compra parcelada de um imóvel que ainda não foi entregue, diretamente com o proprietário?

Não há como liberar o FGTS antes da escrituração e registro do imóvel. Assim, você só pode usar o FGTS para pagar parte do imóvel, não para dá-lo como entrada. O que você pode é comprometer-se com o vendedor de que o seu FGTS será usado pra pagar o imóvel e, assim, em tese, oferecê-lo como garantia do pagamento.

3 – QUAIS SÃO OS DOCUMENTOS E CERTIDÕES EXIGIDAS PELA CAIXA ECONÔMICA PARA QUE O FGTS POSSA SER LIBERADO? HÁ ALGUMA TAXA A SER PAGA?

A taxa de abertura do processo de liberação do FGTS custa a partir de R$40 reais.

Serão necessários os documentos pessoais e certidão de casamento, caso seja casado. Mas vale lembrar que o FGTS só será efetivamente liberado após a escrituração e registro do imóvel.

Toda a operação deve demorar aproximadamente 60 dias.

4 – FGTS INATIVO PODE SER RESGATADO EM QUAIS HIPÓTESES?

Para aquisição de imóvel, para quem ainda não o possui e para outras finalidades como doenças graves ou excepcionalidades como é o caso dos atingidos pela tragédia de Niterói. Nestes casos, é bom consultar a caixa.

5 – NO CASO DE QUEM JÁ POSSUI UM IMÓVEL, O FGTS PODE SER USADO PARA COMPRAR UM SEGUNDO SEM QUE O BEM JÁ ADQUIRIDO SEJA VENDIDO?

Enquanto você tiver imóvel em seu nome você não pode usar o FGTS pra comprar outro imóvel.

6 – QUANDO O FGTS FICA LIBERADO PARA USO EM NOVO FINANCIAMENTO? APENAS QUANDO O IMÓVEL ADQUIRIDO COM O FUNDO DE GARANTIA FOI VENDIDO?

Se você comprovar que o imóvel foi vendido e levado para registro, você pode comprar outro com o uso do FGTS. Somente o imóvel que você vendeu (e utilizou o FGTS) é que terá um período de carência de três anos para poder usar o FGTS para compra. Mas enquanto o comprador não tirar o seu nome do registro do referido imóvel, você não poderá fazer uso do saldo do FGTSs.

7 – UMA PESSOA COM RESTRIÇÕES DE CRÉDITO (SPC/SERASA) PODE UTILIZAR O FGTS PARA COMPRA DA CASA PRÓPRIA, MESMO SEM UTILIZAR NENHUM TIPO DE FINANCIAMENTO, OU SEJA, O VALOR DA CASA É IGUAL AO VALOR DO FUNDO?

Sim, se o imóvel for pago integralmente, não haverá problema.

8 – VALE A PENA USAR O FGTS PARA DAR LANCE EM CONSÓRCIO PARA CASA PRÓPRIA?

Claro que sim. O dinheiro da sua conta vinculada do FGTS é seu e, infelizmente, é o menor rendimento que se pode obter com aplicações financeiras no brasil. Assim, se você se enquadra nas regras de uso do FGTS, é bom negócio utilizá-lo.

9 – APÓS A COMPRA DE UM IMÓVEL UTILIZANDO O FGTS, A PARTIR DE QUANDO O FUNDO PODE SER UTILIZADO NOVAMENTE?

O comprador do seu imóvel não poderá utilizar FGTS para compra novamente pelo período de três anos.

10 – QUAL O LIMITE PERMITIDO PARA O USO DO FUNDO DE GARANTIA NA COMPRA DE IMÓVEL?

O limite se estabelece pelo valor de avaliação e da compra e venda.

A avaliação é feita pelo avaliador da Caixa.

O imóvel não pode ser avaliado ou transacionado por valor superior a R$ 750 mil reais.

Retirado de : Imóvel em perguntas e respostas

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2 comentários em “Comprar Imóvel – Perguntas e Respostas”

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